Venomena.id – Tujuh tahun beroperasi tanpa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) yang definitif, pengelolaan Apartemen Grand Kamala Lagoon (GKL), Kota Bekasi, kini dipertanyakan. Di tengah belum jelasnya kepastian pembentukan organisasi yang mewadahi kepentingan pemilik unit tersebut, persoalan kewenangan pengelolaan, transparansi Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), hingga kondisi fasilitas bersama terus menjadi sumber ketidakpuasan penghuni.
Sejumlah pemilik unit menduga berlarut-larutnya pembentukan P3SRS berkaitan dengan kepentingan mempertahankan kendali atas pengelolaan apartemen, termasuk dana IPL yang nilainya berpotensi mencapai miliaran rupiah setiap tiga bulan. Namun, dugaan mengenai motif tersebut masih memerlukan pembuktian. Belum ada dokumen yang memastikan adanya upaya sengaja menghalangi pembentukan P3SRS maupun bukti bahwa pengelolaan IPL menjadi alasan di balik belum terbentuknya perhimpunan.
Kuasa hukum sejumlah pemilik unit, Reza Pratama Morris, S.H., menilai pembentukan P3SRS tidak seharusnya terus berlarut-larut tanpa kepastian tahapan. Menurut dia, keberadaan perhimpunan tersebut penting untuk memberikan ruang bagi pemilik dalam menentukan arah pengelolaan rumah susun, sekaligus memperjelas mekanisme pengawasan dan pertanggungjawaban.
Berdasarkan informasi yang diterimanya dari para pemilik, tingkat kepemilikan unit oleh konsumen diperkirakan telah mencapai sekitar 75 persen. GKL sendiri disebut memiliki empat tower dengan perkiraan masing-masing sekitar 900 unit atau total kurang lebih 3.600 unit. Meski demikian, angka tersebut masih perlu diverifikasi melalui data resmi mengenai jumlah unit, status kepemilikan, dan unit yang telah diserahterimakan kepada konsumen.
Reza mengatakan, proses pembentukan P3SRS semestinya disertai sosialisasi kepada pemilik, pembentukan panitia, serta tahapan berikutnya sesuai ketentuan perundang-undangan. Pengembang, menurut dia, memang mempunyai peran dalam memfasilitasi proses awal. Namun, proses tersebut harus memberikan ruang bagi pemilik untuk terlibat secara sah dan terbuka.
“Pembentukan P3SRS ini wajib segera dilakukan sesuai ketentuan. Seharusnya ada sosialisasi kepada pemilik, kemudian proses pembentukan panitia dan tahapan berikutnya berjalan dengan melibatkan warga,” ujarnya, pada Jumat (23/10).
Ia juga menegaskan, pengembang tidak semestinya terus mendominasi kewenangan yang berdasarkan prosedur dan ketentuan hukum telah beralih kepada P3SRS. Karena itu, Reza meminta pemerintah menelusuri sejauh mana proses pembentukan telah berjalan, dokumen apa saja yang sudah diajukan, serta kendala yang membuatnya belum tuntas.
Pengajuan Sejak 2020 Belum Memberi Kepastian
Persoalan ini bukan baru muncul. Buhanudin Agus, salah seorang pemilik unit, mengatakan manajemen pernah menyampaikan bahwa pengajuan pembentukan P3SRS telah dilakukan sejak sekitar 2020 hingga periode berikutnya. Namun, menurut Agus, informasi tersebut belum menjawab pertanyaan mendasar mengenai tahapan yang sudah ditempuh dan alasan pembentukan perhimpunan belum juga memperoleh kepastian.
Agus mempertanyakan minimnya sosialisasi kepada pemilik unit. Ia ingin mengetahui siapa yang mengajukan pembentukan, kepada instansi mana pengajuan disampaikan, serta kendala apa yang membuat proses tersebut belum menghasilkan P3SRS definitif.
Menurut dia, sejumlah pemilik sebenarnya telah berinisiatif mengajak manajemen membicarakan pembentukan panitia. Namun, upaya tersebut dinilai belum memperoleh fasilitasi sebagaimana yang diharapkan.
“Harapannya segera dibentuk P3SRS saja supaya tidak ada lagi masalah-masalah konflik yang lain,” ujarnya.
Reza mengaku mencurigai adanya kepentingan tertentu yang membuat proses pembentukan berjalan lambat. Akan tetapi, ia mengakui dugaan tersebut perlu diuji melalui pemeriksaan dokumen dan penelusuran fakta. Karena itu, ia meminta Pemerintah Kota Bekasi tidak berhenti pada mediasi, tetapi juga mendorong keterbukaan mengenai status proses pembentukan P3SRS.
Potensi IPL Rp6,7 Miliar per Tiga Bulan
Di balik polemik pembentukan P3SRS, besarnya potensi dana IPL menjadi persoalan lain yang tak kalah penting. Pemilik unit mempertanyakan bagaimana iuran yang mereka bayarkan setiap bulan dikelola, berapa jumlah dana yang masuk, serta sejauh mana penggunaannya untuk pemeliharaan fasilitas bersama.
Berdasarkan simulasi dengan tarif minimal unit tipe studio sekitar Rp622.000 per bulan dan perkiraan 900 unit per tower, penerimaan IPL secara teoritis dapat mencapai Rp559,8 juta per tower setiap bulan.
Dalam tiga bulan, jumlahnya menjadi sekitar Rp1,6794 miliar untuk satu tower. Jika perhitungan yang sama diterapkan pada empat tower, potensi akumulasinya mencapai Rp6,7176 miliar atau lebih dari Rp6,7 miliar dalam periode tiga bulan.
Angka tersebut merupakan simulasi berdasarkan asumsi jumlah unit dan tarif minimal, bukan angka penerimaan aktual manajemen. Realisasi dana bergantung pada jumlah unit yang benar-benar dikenai tarif tersebut, variasi tarif antartipe unit, tingkat pembayaran, serta besaran tunggakan.
Meski demikian, skala potensi dana tersebut dinilai cukup besar untuk menjadi alasan kuat bagi pengelola membuka laporan keuangan secara transparan. Pemilik membutuhkan informasi mengenai penerimaan IPL, biaya operasional, anggaran pemeliharaan, realisasi perbaikan, dan saldo dana yang tersedia.
“Kalau berbicara soal dana pemeliharaan, tentu kami ingin mengetahui alirannya. Kalau ada fasilitas yang rusak dalam waktu lama, pemilik wajar mempertanyakan bagaimana anggaran perawatan digunakan,” kata Reza.
Menurut dia, pemilik yang secara rutin membayar IPL berhak memperoleh penjelasan mengenai penggunaan dana tersebut. Keterbukaan diperlukan agar penghuni dapat menilai apakah pelayanan dan pemeliharaan yang diberikan sebanding dengan kewajiban pembayaran mereka.
Namun, hingga kini, materi yang diterima redaksi belum memuat laporan keuangan resmi yang dapat memastikan jumlah IPL yang benar-benar dihimpun maupun rincian penggunaannya. Karena itu, dugaan ketidaktransparanan masih harus diperiksa melalui dokumen dan penjelasan resmi manajemen.
Fasilitas Rusak, Iuran Tetap Berjalan
Pertanyaan mengenai penggunaan IPL semakin menguat karena pemilik mengeluhkan sejumlah fasilitas bersama yang disebut belum diperbaiki dalam waktu lama.
Reza menyebut lift barang tidak berfungsi selama sekitar dua tahun. Padahal, fasilitas tersebut dinilai penting bagi penghuni, terutama untuk memindahkan barang tanpa harus menggunakan lift penumpang.
Selain lift barang, pemilik juga mengeluhkan fasilitas kebugaran yang tidak beroperasi, area bermain anak atau playground yang rusak, serta panel plafon yang membutuhkan perbaikan.
Agus turut mempertanyakan pembangunan fasilitas baru berupa aviary di area MZ. Ia meminta manajemen menjelaskan sumber pembiayaan pembangunan tersebut, terutama ketika sejumlah fasilitas lama masih dikeluhkan belum berfungsi atau belum diperbaiki.
Bagi para pemilik, persoalannya bukan semata-mata apakah fasilitas baru boleh dibangun. Mereka ingin mengetahui bagaimana prioritas anggaran ditentukan, apakah kebutuhan perawatan rutin telah dipenuhi, dan apakah setiap pengeluaran dapat dipertanggungjawabkan kepada pihak yang membayar iuran.
Tanpa laporan keuangan, rincian anggaran, dan penjelasan mengenai kondisi fasilitas, pemilik kesulitan menilai apakah dana IPL telah digunakan sesuai kebutuhan pengelolaan lingkungan apartemen.
Listrik, Air, dan Gas Dipersoalkan
Keluhan lain berkaitan dengan kebijakan penagihan IPL. Agus mengatakan, berdasarkan pengalamannya dan informasi yang diterimanya, keterlambatan pembayaran lebih dari dua hari dapat berujung pada pemutusan layanan listrik, air, dan gas.
Kebijakan tersebut dipertanyakan karena menyangkut kebutuhan dasar penghuni. Pemilik meminta penjelasan mengenai dasar aturan, mekanisme pemberitahuan, serta prosedur yang diterapkan sebelum layanan diputus.
Persoalan itu menambah panjang daftar pertanyaan terhadap tata kelola apartemen. Di satu sisi, pemilik dituntut memenuhi kewajiban pembayaran IPL. Di sisi lain, mereka menginginkan kepastian bahwa fasilitas terpelihara, layanan dikelola secara wajar, dan kebijakan terhadap penghuni memiliki dasar yang jelas.
Reza menilai keberadaan P3SRS dapat menjadi bagian penting dalam membangun tata kelola yang lebih akuntabel. Namun, pembentukan perhimpunan tetap harus dilakukan sesuai prosedur hukum, bukan sekadar menjadi alat untuk memindahkan kendali dari satu pihak kepada pihak lainnya.
Ketegangan Memuncak, Pemerintah Diminta Turun Tangan
Polemik tata kelola GKL kembali memanas pada Senin (19/10/2026), ketika perwakilan agensi dan pemilik unit berupaya meminta audiensi kepada manajemen. Dalam peristiwa tersebut, Anghi Priangga alias Arjuna mengaku mengalami tindakan fisik oleh sopir General Manager GKL.
Peristiwa itu memperlihatkan bahwa persoalan yang berlarut-larut tanpa penyelesaian komunikasi berpotensi berkembang menjadi konflik terbuka. Meski demikian, dugaan tindakan fisik tersebut perlu diklarifikasi melalui keterangan para pihak dan bukti yang relevan.
Reza berharap Pemerintah Kota Bekasi segera memfasilitasi penyelesaian persoalan, mulai dari kejelasan tahapan pembentukan P3SRS hingga keterbukaan laporan penggunaan IPL. Menurut dia, pemilik perlu memperoleh akses terhadap informasi yang relevan agar persoalan tidak terus berkembang menjadi pertentangan berkepanjangan.
Pemerintah juga didesak menelusuri dokumen pengajuan P3SRS sejak 2020, memastikan tahapan yang telah dilakukan, serta mengidentifikasi hambatan yang membuat proses tersebut belum tuntas. Pada saat yang sama, laporan penerimaan dan pengeluaran IPL perlu dibuka agar dapat diperiksa secara objektif.
“Harapan saya, pemerintah turun tangan membantu memastikan P3SRS segera dibentuk sesuai aturan. Jangan sampai persoalan yang sebenarnya bisa diselesaikan melalui mekanisme yang jelas justru berkembang menjadi bentrokan atau menimbulkan korban,” ujarnya.
Hingga berita ini disusun, keterangan resmi manajemen GKL mengenai status pembentukan P3SRS, laporan keuangan IPL, keluhan kerusakan fasilitas, dan kebijakan pemutusan layanan belum tersedia dalam materi yang diterima dan redaksi terbuka adanya hal jawab klarifikasi pihak GKL.
Pada akhirnya, persoalan GKL bukan hanya tentang organisasi penghuni yang belum terbentuk. Ada pertanyaan lebih mendasar mengenai siapa yang berwenang mengelola kepentingan bersama, bagaimana miliaran rupiah potensi iuran dipertanggungjawabkan, dan sejauh mana pemilik memperoleh hak untuk mengetahui serta mengawasi pengelolaan lingkungan tempat mereka tinggal.
Dugaan bahwa lambannya pembentukan P3SRS berkaitan dengan kepentingan mempertahankan kendali atas pengelolaan IPL perlu dijawab melalui fakta, dokumen, dan penjelasan terbuka. Tanpa itu, ketidakpastian tata kelola akan terus membebani pemilik, sementara kepercayaan terhadap manajemen semakin dipertaruhkan.
